香港巨富李兆基退休当天 恒基30亿拍下北京宅地

日期:2019-12-03编辑作者:3031永利集团

5月28日,随着李兆基正式退任恒基地产主席兼总经理,香港四大地产家族企业第一代掌门人悉数落幕。鼎盛时期,包括李兆基的恒基地产、李嘉诚的长江集团、郑裕彤的新世界、郭德胜家族的新鸿基,产业版图从地产到百货,从港口到电讯,创造了香港房地产商的黄金时代。如今,随着一代大佬们的退休或离世,地产二代们又将以怎样的姿态带领家族企业拼杀,尤其是在进入白银时代的内地市场,是继续此前低调的房地产投资策略,还是奋起直追?

记者 | 孙梅欣

5月28日,香港“二号富豪”恒基地产创始人李兆基宣布正式退休,而同日,恒基以30.2亿元人民币的高价拿下了北京朝阳孙河地块。

巧合的是,李兆基正式退任这一天,远在北京的恒基地产,爆冷以30.2亿元的总价摘得北京朝阳区孙河地块,溢价率23.3%,6.9万元/平方米的单价创下了孙河板块的新高。相比其他参与竞拍但举牌并不算太积极的房企,恒基地产势在必得,这与其多年来内地“低调”的姿态不同,坊间戏说,孙河地块是送给恒基地产二代掌门人上任的见面礼。

时隔21年,恒基兆业再次回到北京住宅市场。

北京朝阳、海淀、经济开发区3大热门区域的4宗地于5月28日入市。

恒基地产高调拿地背后,与其掌门人更迭有着时间上的巧合之处,但是其在北京土地市场逆周期独自拿地的举动更值得解读一番,是在内地房地产市场的投资策略发生变化了吗?恒基地产为何又敢拿下孙河楼面价最高的地块?

5月的最后一场土拍,在28日下午举行。此次北京规自委挂出的4幅地块中,仅朝阳区孙河乡1幅出让地块为宅地,其余3幅分别为海淀区的商业用地、住宅教育综合用地,以及经济技术开发区的一幅F3多功能用地。

而其中,最受关注的便是孙河地块(北京市朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村、孙河村2902-31地块R2二类居住用地)。

恒基或独立操盘孙河地块

朝阳孙河板块从2011年起就被规划为低密度别墅区,2012年开始,便陆续有中粮、龙湖、首开等品牌房企进驻,因此区域居住氛围浓郁,是众多房企抢进的区域。

该地块是今年年内孙河板块出让的第一宗不限价宅地,也是孙河别墅区域内倒数第二宗住宅供地。同时,孙河板块地理位置优越,处于中央别墅区。也正是因此,共有10个竞买主体参与了现场竞价。

众所周知,自2016年底以来,北京土地市场采用“竞地价 限房价”的竞拍方式,两年多来,拍出了近百块限价房地块,且大部分项目产品受到“70/90”政策限制。如今,作为近几年来北京土地竞拍史上最热的板块之一孙河,推出了优质地块,且不限价、不限“70/90”,看点十足,想象力丰富,信号意义强烈。

同时,这也是孙河板块倒数第二块出让的宅地,最后一幅为住宅混合用地。加之这幅地块不设限价,因此开拍之前便吸引了包括龙湖、中海、华润+中粮等10多家房企参拍,是当日竞争最激烈的一幅地。

这10个竞买主体包括:恒基、平安、昆泰、中海、碧桂园、保利、龙湖、首开、招商与首创组成的联合体、华润与中粮组成的联合体。

参与竞拍的房企也实力雄厚,既有国字头的中海、首创招商联合体、华润中粮联合体、保利、首开,又有民企龙头碧桂园、龙湖,还有诸如平安之类的险资大鳄,亦有老牌港资企业恒基地产,可谓卧虎藏龙,欲将上演一场“龙虎斗”。

经过24轮竞拍,最终这幅土地面积约39479平方米的孙河宅地,被港资房企恒基以30.2亿元价格拍得,溢价率23.3%,楼面地价约为6.95万元/平方米,刷新孙河地区地价新高。目前区域售价在8万元/平方米左右,业内人士预计,地块项目上市时,将不会低于目前价格。

公开资料显示,该地块为居住用地,建设用地面积39479.049平方米,建筑控制规模43427平方米,容积率为1.1。孙河地块的挂牌出让起始价为人民币24.49亿元,起始楼面价便高达5.64万元/平方米。尤其值得指出的是,该地块没有商品房销售价格上限的规定。

但是整个竞拍过程,参与的企业大部分都没有积极举牌。竞拍从下午3点40分开始,恒基地产率先举牌,与昆泰、龙湖、华润中粮联合体交替举牌十多轮,中间一度出现无人应价的尴尬局面,不过最后恒基地产打开局面,保利随后加入战局,你来我往,拼杀了七八轮,整个竞拍过程不足十分钟,24轮举牌,最终孙河地块花落恒基地产。纵观整个过程,中海、首创招商联合体、首开、平安、碧桂园等房企并未举牌,仅是“打酱油”。

这是过去20多年来,恒基地产第一次在北京拿下住宅开发项目,上次拿宅地,还要追溯到上世纪1990年代。

经过24轮报价之后,恒基以30.2亿将孙河地块收入囊中,成交楼面价为69541.99元/平方米,溢价率为23.31%。

虽然不限价、不限“70/90”给予开发商在产品层面、空间溢价上更多空间与想象力,但是严格的房地产调控政策,隐形的预售价格管控红线以及限墅令的收紧,都让孙河地块的未来充满不确定性。

虽然早在1992年,恒基地产就已经进入内地市场,但是恒基在北京的上一个项目,还是位于建国门的恒基中心,其配套的公寓汇豪阁早在1998年便已经入市。虽然恒基地产后来也在上海、广州、南京、苏州、西安等城市均有住宅开发项目,在北京也有环球金融中心这一商业项目,但从未涉足北京住宅市场。

值得注意的是,该区域内目前限竞房单价都达到了7万元/平方米左右,二手房售价则高达7.5万元/平方米左右。

在这样的背景之下,市场很好奇,恒基地产势在必得拿下孙河地块的理由是什么?

因此由恒基拿下孙河地块,颇有些爆冷的意味,恒基也成为这一区域板块内唯一的港资开发商。“恒基最后一拍加价了2亿多元,很有些志在必得,让参拍的其他内地房企很是意外。”北京一位业内人士称,如此豪掷内地宅地在港资房企中并不多见:“虽然这次地价恒基还有盈利空间,但是港资开发的产品和速度,和内地房企差别较大。是不是能适应内地的政策、节奏,产品是否能被北京所接受,还有待后续观察。”

而此番成交的孙河地块楼面价便高达近7万元/平方米,加之没有最高限价,这无疑大大增加了该地块未来的价格想象空间,也成为了包括恒基在内的多家房企竞相追逐的原因。

一位与恒基地产在内地有过多次合作的开发商相关负责人透露,拿地前,双方有过交流,考虑到各自对于周转的要求不同,就没参与。不过,恒基地产希望在内地市场有代表自己的作品,做出品牌和形象。

有意思的是,就在拍地当天,91岁高龄的恒基兆业主席及总经理李兆基宣布退休,由长子李家杰及次子李家诚出任联席主席及总经理,其中李家杰负责内地业务,李家诚负责香港业务。李家杰获任当日,就拍得北京一幅优质宅地,算是获得的一份“大礼”。

事实上,恒基在中国内地的土地储备并不算多。根据其2018年年报显示,恒基地产在中国内地的土地储备为3880万平方尺(约合431万平方米),相比2017年进一步下降,2017年,恒基地产在内地的土地储备为4290万平方尺(约合477万平方米)。

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